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会员登录一98彩票老网站,西安的房租暴露了人均收入水平|贞观数据

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2020-01-11 12:14:28

会员登录一98彩票老网站,西安的房租暴露了人均收入水平|贞观数据

会员登录一98彩票老网站,今年8月,一组来自新闻的数据让人惊叹:“据统计,过去一年,在全国的一二线城市中,有13个城市房租涨幅超过20%。涨幅最高的是成都,以30.98%的涨幅位列榜首。紧随其后的是深圳,涨幅高达29.68%,重庆、西安、天津、合肥等二线城市,涨幅全线超越北上广,而北京和广州的涨幅也均超过20%。”

前几天,某机构的《中国住房市场发展月度分析报告》上又说:“2018年8月份-10月份,重点城市住房租金水平有所回落……29个样本城市住房租金平均环比下跌1.29%。郑州、青岛、石家庄、烟台、杭州、天津、佛山、北京等24个城市租金涨速均有所回调,仅有中山、惠州、西安、珠海、厦门5城市环比上涨。”

不管其他城市如何,仅从上述两个来源来看,西安的房租一直在上涨,真的是这样吗?

我询问了租房的朋友,却得到不同的说法。

北二环太华路的房主小a,两室一厅租金1100,两年前租出的价格1200,两年时间的价格还降了100,房主小a表示等地铁四号线开通应该能涨了吧。

大寨的房主小b,房子租出去5年也只涨了100。

高新一小东校区租房的小c,房子两室96平17年租金2800元,而现在中介已经要到了4000元。

兴庆宫租房的小d,三室租金去年2300元,今年则要到了2800元。

租房位置、房型的不同表现也不同,但没有出现想象中的普涨,有些房子还跌了。

于是,我决定从数据来分析西安的租房市场。

▲西安各小区房屋价格对比。

首先,统计了西安房天下三万条租房数据,剔除掉别墅,共得到两万八千多条有效数据。相比我去年八月初的统计,西安在网上的挂牌房源增加了38%。

西安的平均月租金为2276元,相比去年的统计平均月租金2119元,经过了一年西安的平均月租金涨幅7.4%,这个数字相比于物价的涨幅,可以说并不大。

根据我的统计,西安这一年房租涨幅是7.4%,显然并不是第一条新闻中的20%那么多。

为什么会造成如此差异呢?也许是因为我的数据是整体租房市场的对比,而非个量与个量的对比,也许双方数据源的偏差。

当然仅仅统计平均月租金,是很容易被数据中的极大值和极小值影响,我特意计算了西安月租金的众数和中位数,众数2500元,中位数2200元。

而我去年的统计是众数1800元,中位数1900元。众数跳涨了700元,中位数跳涨了300元,相比于平均月租金都有了不小的变化。

为什么月租金众数变化这么大?而平均租金和月租金中位数变化没那么大呢?

根据我的观察,处于2500元租金位置的房屋绝大数都是优势区域地带,如处于学校附近带有陪读属性的陪读房、地铁房,或者是位于高新区这样的白领聚集地,房型也都是精装的两室或小三室。

也就是说经过一年,西安的平均租金虽然变化不大,但热点区域的优势房屋与普通房屋具有了很大的差异化发展,优势热门房屋的价格涨得要比普通房屋多得多。

这也导致西安的房租涨了很多。但站在整个西安来看,更多的是差异化的发展,对房子比较讲究的人,就需要面对涨幅比较大的房租;而底层或普通人,可能感受并不明显。可以说,租金之间的差异甚至要远大于房价的变化。

对于平均租金,西安又为什么涨幅不大?

11月20日,“西安公安”的官方微信公众号给出了一个数字:2018年西安的新落户人数已经70万,为什么如此庞大的人数对西安冲击并不大呢?

我分析了一下原因:

1. 对于城市的租金,本质上与城市人均收入有关,西安的人均收入一直处于相对较低的状态,所以租金的上涨容量并不大。

2. 相对于去年,西安市的挂牌房源增加38%,房屋数量大幅增加,供的数量多了。租金自然不易上涨。

3. 西安房屋租金在去年7月就已经有了一个跳涨,所以涨幅显得并不多。

那么西安未来的未来呢?

1. 从房屋出租的供给量来看,房源是增多的。目前西安房屋租金回报率,2000块的租金房屋市值大致在90-120万,租金回报率在2%-2.5%之间,相比于北京的1%-2%,其实还要高出不少。

2. 从中介角度来看,西安的中介目前还是比较单纯的只做本行的中介,长租公寓处于萌芽期,不具备像北京那样哄抬市场的能力。

3. 西安的人均工资一直处于较低的水平,人们的生活开销不足以支持过高的房租压力。

从分析角度上来看,西安的房租应该会继续差异化发展,但从整体来看,可能只会是一个平稳的状态。

作者:广成

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